Mietvertrag (Wohnungen)
Ein guter Mietvertrag mit rechtssicheren Vereinbarungen und allen notwendigen Details hilft Probleme bei Vermietungen zu vermeiden. Folgende Paragraphen können darin u. a. enthalten sein:
- Mietsache
- Miete
- Kaution
- Schönheitsreparaturen
- Beginn und Beendigung des Mietverhältnisses
- Personenanzahl
- Kehrwoche
- Ordnungsgemäßes Lüften
- Weitere Bestandteile
- Zusätzliche Vereinbarungen
Nachfolgend wird der Inhalt dieser Punkte und die wichtigen und kritischen Stellen (!) beschrieben.
1. Mietsache
Hier wird die Wohnung, der Mietzweck, Anzahl und Art der ausgehändigten Schlüssel und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums dokumentiert.
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2. Miete
Dieser Paragraph enthält den Mietzins für Wohnung und ggf. Garage oder Stellplatz und die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung.
!: Möglichkeit der Anpassung von Mietzins und Kapital- und Bewirtschaftungskosten dokumentieren
!: Aufschlüsselung der Betriebskosten
3. Kaution
Die Kaution ist eine Sicherheit für den Vermieter, falls die Wohnung vom Mieter beschädigt wird oder Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt werden.
!: Hier sollte der gesetzliche Rahmen in Anspruch genommen werden, wodurch eine maximale Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten zulässig ist.
4. Schönheitsreparaturen
Der Begriff Schönheitsreparaturen ist in § 28 Absatz 4 Satz 5 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) definiert.
Darunter fallen das Tapezieren, Anstreichen, oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.
Formulierungsbeispiel:
Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen nach folgenden Zeiträumen notwendig sein:
- in Küchen, Bädern oder Duschen: Nach drei Jahren
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: Nach 5 Jahren
- in allen sonstigen Nebenräumen: Nach 7 Jahren
!: Bei der Formulierung ist darauf zu achten, daß beim Mieter nicht der Eindruck von festen Fristen entsteht, wie z. B. bei folgender Formulierung:
“Der Mieter hat alle drei Jahre Küchen, Bäder und Duschen zu streichen”
5. Beginn und Beendigung des Mietverhältnisses
Hier wird das genaue Datum des Mietbeginns, meistens mit dem Zusatz “auf unbestimmte Zeit” eingetragen. Ferner kann auf die Kündigungsfristen hingewiesen werden.
6. Personenanzahl
Es ist wichtig, die genaue Anzahl der Personen mit Namen festzuhalten.
Mietrecht
Das Mietrecht ist ein Teilbereich des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Alle wesentlichen diesbezüglichen Vorschriften enthalten die Paragraphen 535ff.
Die neue Bundesregierung möchte das Mietrecht zugunsten der Vermieter reformieren (Stand Oktober 2009). Im Wesentlichen geht es dabei um energetische Sanierungen, Kündigungsfristen in Mietverträgen und die Möglichkeit, Räumungsklagen zügiger und einfacher durchführen zu können.
Für die Vermietung wichtige rechtliche Bereiche sind z. B.:
- Der Mietvertrag
- Die Betriebskostenverordnung
- Die Räumungsklage
Mietvertrag Kaution
Beim Abschluß eines Mietvertrags ist die Vereinbarung einer Kaution von maximal drei Monatskaltmieten zulässig.
Vermieter sollten dieses Recht nutzen, da die Kaution im Falle von Mängeln oder Mietschulden entsprechend einbehalten werden kann.
Ist beim Auszug des Mieters alles in Ordnung, muß die Kaution zuzüglich einer Verzinsung (mindestens der geltende Sparbuch-Zinssatz) zurückgezahlt werden.
Bestehen Zweifel, hinsichtlich der Kautions-Rückzahlung, können bis zu sechs Monaten Prüfungszeit in Anspruch genommen werden.
Mietvertrag Kündigungsfristen
Kündigt ein Vermieter den Mietvertrag, so muß er je nach bisheriger Vertragslaufzeit, folgende unterschiedliche Kündigungsfristen berücksichtigen:
- Laufzeit innerhalb fünf Jahren: Drei Monate;
- Laufzeit zwischen sechs und acht Jahren: Sechs Monate;
- Laufzeit mehr als acht Jahre: Neun Monate.
Für Mieter gilt nach bisherigem Recht fortwährend die dreimonatige Kündigungsfrist.